El fuerte aumento del costo de construcción en dólares reabrió el debate en los barrios privados: ¿es mejor edificar desde cero o adquirir una casa terminada? Con valores récord por metro cuadrado y plazos que pueden extenderse hasta dos años, la decisión hoy pasa por la previsibilidad financiera, el riesgo y la disponibilidad inmediata.
Costos de construcción en máximos históricos
Suba acumulada y valores por metro cuadrado
El costo de construir en barrios privados registró un incremento del 120% en los últimos 20 meses, medido en dólares. Según datos de Reporte Inmobiliario, levantar una vivienda premium —incluyendo impuestos y honorarios— supera actualmente los $4.600.000 por m².
Para una propiedad tipo de 315 m², la inversión total ronda los $1.453 millones. En términos históricos, el costo en dólares se ubica por encima de los picos alcanzados en 2018.
Especialistas advierten que, para que los valores actuales converjan al promedio histórico (US$1381 por m² entre 2010 y 2025), el tipo de cambio debería situarse en torno a los $3370, lo que evidencia el desfasaje existente.
Rubros que impulsan el encarecimiento
Mano de obra, materiales e insumos importados
El incremento se explica por la presión en varios componentes clave: mano de obra especializada, hierro, aluminio, aberturas, porcelanatos, sanitarios y equipamiento importado. También inciden los costos de movimiento de suelo, climatización, dirección técnica y trámites administrativos.
De acuerdo con referentes del sector, una vivienda austera puede comenzar en US$1500 por m², mientras que un proyecto de diseño contemporáneo con materiales de alta gama supera los US$4000 por m².
A esto se suma el factor tiempo: desde la compra del lote hasta la entrega final, una casa de más de 180 m² puede demandar entre 14 y 24 meses. Durante ese período, el propietario afronta expensas e impuestos sin posibilidad de habitar o rentar la propiedad.
Frente al encarecimiento de la obra nueva, el mercado de reventa ganó protagonismo. En varios barrios cerrados, existen propiedades listas para escriturar por debajo del costo de reposición.
En zonas como Nordelta, las casas de aproximadamente 400 m² presentan valores que oscilan entre US$1.100.000 y US$1.700.000 en barrios como El Golf y Los Castores. En sectores más exclusivos, como El Yacht, el promedio se acerca a US$1.850.000, con propiedades premium que superan los US$2.500.000.
En el corredor sur del Gran Buenos Aires, en City Bell (partido de La Plata), las referencias parten desde US$330.000 en barrios como Grand Bell y superan los US$480.000 en urbanizaciones cerradas como Los Ceibos.
La principal ventaja, según arquitectos y brokers, es la previsibilidad: precio definido, escrituración inmediata y menor exposición a desvíos presupuestarios, que en obras pueden alcanzar entre 10% y 25%.
Ventajas a largo plazo
A pesar del contexto, edificar desde cero mantiene atributos diferenciales. Permite adaptar el diseño a las necesidades del propietario, incorporar criterios de eficiencia energética y reducir costos de mantenimiento inicial si la ejecución es adecuada.
Además, una construcción bien desarrollada sobre un lote estratégico puede generar apreciación patrimonial en el mediano plazo.
Sin embargo, en el escenario actual, muchos compradores priorizan la certidumbre financiera y el uso inmediato por sobre la personalización.
