A pocos días del inicio de noviembre de 2025, los inquilinos se preparan para un nuevo incremento en sus alquileres. El porcentaje de aumento dependerá del tipo de contrato vigente, ya que actualmente coexisten tres modalidades distintas: bajo la antigua Ley de Alquileres, por el índice Casa Propia o con libertad contractual tras la derogación de la normativa.
Cómo se actualizan los alquileres en noviembre de 2025
El próximo mes traerá ajustes para quienes firmaron contratos con actualización semestral o trimestral. En cambio, los acuerdos regidos por la antigua Ley de Alquileres ya no tendrán modificaciones, puesto que dejaron de estar alcanzados por el Índice de Contratos de Locación (ICL).
Existen tres esquemas de actualización que continúan vigentes:
- Contratos con la antigua ley: ajustes anuales por ICL (sin incrementos en noviembre).
- Contratos firmados tras la actualización de octubre de 2023: ajustes semestrales por el índice Casa Propia.
- Contratos pactados desde diciembre de 2023: libertad contractual con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, según el IPC.
Contratos con ajustes por IPC
Tras la derogación de la Ley de Alquileres el 29 de diciembre de 2023, los nuevos contratos comenzaron a establecerse con libertad entre propietario e inquilino. En la mayoría de los casos, los aumentos se calculan de acuerdo con la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC.
Para los contratos que se actualizan trimestralmente, el aumento de noviembre se determinará con el índice de septiembre de 2025, que registró una suba del 5,97%.
Ejemplos:
- Un alquiler de $600.000 pasará a $635.834,77.
- Uno de $800.000, a $847.779,70.
Esta modalidad estuvo vigente solo entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023, por lo que representa una porción menor de los contratos actuales.
Los acuerdos firmados con este índice tendrán en noviembre su cuarto aumento, con una actualización del 24,39%.
Un alquiler que comenzó en 2023 con $200.000 ascenderá a $948.579.
Aunque el uso del Índice de Contratos de Locación (ICL) ya no es obligatorio, algunas partes lo siguen utilizando de manera voluntaria. En noviembre, quienes mantengan esta fórmula con ajustes trimestrales tendrán una suba del 6,35%, apenas superior a la de los contratos basados en el IPC.
En noviembre de 2025 finalizarán los contratos firmados en el mismo mes de 2022 bajo la antigua Ley de Alquileres (de tres años con actualización anual por ICL).
El panorama actual, sin embargo, es distinto: la mayoría de los nuevos acuerdos se negocian libremente por dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales y actualizaciones atadas a la inflación.
Un punto importante es que los valores de mercado publicados hoy suelen ser más bajos que los alquileres en curso, debido a la brecha generada entre los aumentos del ICL y los precios de los nuevos contratos. Esa diferencia, sin embargo, comenzó a achicarse gracias a la desaceleración inflacionaria.
