La primera licitación de fondos del FGS busca resolver una de las principales dificultades que enfrentan los bancos para sostener préstamos a 15, 20 o 30 años: conseguir financiamiento de largo plazo.
En esta primera etapa, cada entidad puede acceder hasta a $40.000 millones. Los recursos deberán destinarse a nuevos créditos hipotecarios para primera vivienda, con préstamos de hasta 150.000 UVA y una tasa máxima de UVA + 7,5%.
El impacto, sin embargo, no sería inmediato. Las estimaciones del sector apuntan a una recuperación progresiva de las operaciones inmobiliarias.
Cuántos créditos hipotecarios podrían sumarse
Según una estimación de Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el programa completo podría generar cerca de 20.000 operaciones hipotecarias adicionales en todo el país.
El nuevo universo de compradores estaría concentrado principalmente en propiedades de entre US$100.000 y US$120.000, un segmento con fuerte presencia de personas que buscan acceder a su primera vivienda.
El especialista también señaló que el programa podría sumar entre 2.000 y 3.000 escrituras mensuales a nivel nacional una vez que el esquema alcance su funcionamiento completo.
Qué cambia para quienes buscan comprar una vivienda
Para los compradores, el sistema mantiene el esquema de créditos UVA. El capital continúa ajustándose según la evolución de esa unidad, mientras el banco aplica una tasa fija adicional.
La principal diferencia podría aparecer en las condiciones comerciales que ofrezcan las entidades. Los bancos que actualmente cobran tasas superiores al 7,5% tendrían un incentivo para mejorar sus propuestas y competir por nuevos clientes.
En cambio, quienes ya acceden a tasas inferiores a ese límite podrían no obtener un beneficio significativo por la nueva línea de fondeo.
La competencia también podría trasladarse a otros componentes del préstamo, como los seguros y el costo financiero total.
Cuánto podría pagar una familia por un crédito
Uno de los ejemplos analizados contempla una propiedad de US$100.000 con una financiación del 75%. En ese escenario, un crédito del Banco Nación genera una cuota cercana a $735.600, según los datos citados por Reporte Inmobiliario.
Otro ejemplo presentado por el Gobierno considera una propiedad de US$106.667, con el 75% financiado a 25 años y una tasa de UVA +7%. En ese caso, la cuota inicial alcanzaría $865.098 y el grupo familiar debería demostrar ingresos netos por $3.460.391.
Estos valores muestran que, pese a una mayor disponibilidad de financiamiento, el acceso continuará dependiendo del nivel de ingresos, el ahorro previo y la relación entre la cuota y los ingresos familiares.
Más escrituras, pero sin una fuerte suba de precios
Uno de los principales interrogantes del mercado inmobiliario es si una mayor disponibilidad de créditos provocará un aumento significativo en el valor de las propiedades.
Las estimaciones citadas descartan, por ahora, un salto brusco de precios. La presión podría concentrarse especialmente en las viviendas de menos de US$150.000, que coinciden con una parte importante de la demanda potencial.
En la Ciudad de Buenos Aires, la expectativa es que las hipotecas puedan alcanzar unas 2.000 operaciones mensuales, frente a un promedio cercano a 730 registrado durante este año. Los primeros efectos podrían comenzar a observarse dentro de los 90 días que tienen los bancos para colocar los fondos.
El efecto sobre la construcción sería más limitado
La construcción no sería, al menos en una primera etapa, el sector más beneficiado por el programa.
Las proyecciones indican que el mayor movimiento podría producirse sobre propiedades terminadas que ya se encuentran disponibles para la venta. Para que el crédito genere nuevos proyectos de construcción, se necesitaría una demanda sostenida y mejores condiciones para financiar las obras.
Por eso, el efecto inicial estaría más relacionado con la capacidad de los bancos para otorgar préstamos y con el movimiento de las compraventas existentes.
La competencia entre bancos será clave
El programa contempla diez licitaciones y un total de $2 billones en fondos. La principal incógnita será cuánto de ese dinero terminará convertido efectivamente en nuevas hipotecas y cuánto reemplazará otras fuentes de financiamiento que los bancos ya tienen disponibles.
La mayor disponibilidad de fondos podría favorecer una competencia más intensa entre las entidades y generar mejores condiciones para determinados compradores.
Sin embargo, el crédito no elimina las principales barreras de acceso a la vivienda: los ingresos necesarios para afrontar las cuotas y el ahorro requerido para completar la compra.
